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北京赛车pk10直播:南宁市房产市场揭秘 不少楼盘为啥只卖精装房

时间:2018/3/23 4:48:20  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:毛坯房为啥难以买到,不少楼盘为啥只卖精装房……南宁市房产市场揭秘五象新区各种配套逐步完善,有不少新建商品房出售。记者 苏华摄广西新闻网-南国早报记者李俭芹罗暘对于打算长期在南宁发展的人来说,买房定居是很多人的意向。外来人员是刚需性购房群体,哪里的房价更接近他们的心理预期?为此,记...

毛坯房为啥难以买到,不少楼盘为啥只卖精装房……

南宁市房产市场揭秘

南宁市房产市场揭秘 不少楼盘为啥只卖精装房(图)

五象新区各种配套逐步完善,有不少新建商品房出售。记者 苏华摄

广西新闻网-南国早报记者李俭芹罗暘

对于打算长期在南宁发展的人来说,买房定居是很多人的意向。外来人员是刚需性购房群体,哪里的房价更接近他们的心理预期?为此,记者走访调查了一些普通新建商品住房和二手房市场。

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毛坯房成稀缺房源

对于外来人员在邕购房,南宁市没有政策上的限制。张先生从四川一大学硕士研究生毕业后,来到南宁工作已近两年。他决定继续留在南宁发展,随即开启了置业计划。在家人的支撑下,张先生凑足了二三十万元,打算购买一套小三房,届时结婚后再把父母接来一起住。张先生说,按照首付20%来算,他原本觉得买一套100万元以内的房子应该不成问题,然而,他看了几个新楼盘后发现自己还是想得太简单。一些精装房的装修款一次性付清难度太大,毛坯房要么捆绑车位才能优先选房,要么要收“指标费”,这样一来,他若要买新房,预算还是有些紧张。

近日,记者也走访了多个楼盘。据了解,在距离南宁东站约10公里的嘉和城,有毛坯房出售,售价多在8000元/平方米以上,还要求一并购买车位才能优先选房。在调查走访中,记者发现,毛坯房的确比较难以买到,比如三塘南路的大都公馆将部分备案价格略高的户型拿出来卖,备案价格低的户型却并不参与。没有抢到房源的购房者可以购买备案价格低的房源,却需要补一笔20多万元的“指标费”。

近期,南宁有10多个楼盘最新拿到了预售许可,记者了解到,这些项目绝大多数是精装房。据一房产专业平台3月13日发布的数据显示,南宁市各城区房价每平方米在8000元起步,分别为青秀区:1.2万元/平方米~1.8万元/平方米;兴宁区:8000元/平方米~1.1万元/平方米;西乡塘区:8500元/平方米~1.1万元/平方米;江南区:8000元/平方米~1.1万元/平方米;良庆区:1.0万元/平方米~1.6万元/平方米;邕宁区:8000元/平方米~1.0万元/平方米。

为此,业内人士建议购房者,首付在10万元以内的,考虑小户型;首付10万元~20万元的,考虑毛坯房;首付20万元~30万元的,考虑江南、西乡塘、兴宁、邕宁的精装房;首付30万元~40万元的,可以考虑青秀、五象的精装房(精装全款除外);首付40万元以上,除了部分豪宅、洋房项目之外,选择就比较多了。

南宁市房产市场揭秘 不少楼盘为啥只卖精装房(图)

在南宁市凤翔路,一家中介门店前张贴着租售房信息。记者 徐冰摄

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不少楼盘只卖精装房

去年5月起,南宁土地市场的调控措施不断“加码”。从限地价、竞公租房,变为限地价、竞产权移交房,最后再“加码”到限地价、限房价、竞产权移交房(以下简称“双限一竞”)。首批以“双限一竞”模式出让的住宅土地,目前已有一些地块上的项目达到了预售条件并开盘。未来一段时间内,如果没有特殊情况出现,“双限一竞”将是南宁住宅用地市场的主要出让模式。这些新盘的情况如何,一定程度上代表了中短期内南宁楼市的主流方向。

3月18日,记者走访了沙井片区智兴路上两个已经开盘的“双限一竞”项目。其中,绿地新里璞悦公馆以精装房的形式交付,楼层较好的户型售价已超过1万元/平方米,其中属于毛坯房单价约7000元/平方米,另外精装修部分的单价是3000元/平方米。碧桂园公园壹号相似楼层、朝向的户型也要近1万元/平方米,同样是以3000元/平方米精装修的标准交付。值得注意的是,由于精装修部分的费用不能计入总房价,也就不能办理普通的按揭贷款,导致购房者首付压力大增。如一套约110平方米的精装房总价约110万元,毛坯首付和精装部分费用相加后,首付达到了约50万元。若为精装费用办理消费贷,则利率比普通房贷高出约三成,每月需还贷超过7000元,购房者还贷压力也相当大。

此外,还有多个“双限一竞”项目已拿到预售证,预计将在一个月内开盘,他们也全都以精装房形式交付。这些“双限一竞”的项目,为何都以精装形式面世?业内人士分析,这是由于“双限一竞”限制了土地最高成交价格,地块的楼面地价虽然低,但由于开发商需要出资配建产权移交房,把配建成本计入土地取得成本后,实际楼面地价并没有那么低。以昆仑大道片区一70亩“双限一竞”地块为例,成交楼面地价3500元/平方米,毛坯房均价上限6885元/平方米,两者之间有3385元/平方米的价差,一般来说开发商还是有正常利润空间的。但由于需要配建2.8万平方米的产权移交房,若以2000元/平方米的配建成本计算,实际楼面地价就高达近6200元/平方米。如果还是以6885元/平方米销售,显然只能亏本。因此,开发商只能在精装修上下功夫,寻找利润点。

记者注意到,自实行“双限一竞”以来,南宁市成交的绝大部分住宅用地,在考虑产权移交房的建设成本后,实际楼面地价与毛坯房均价的上限,基本上都不可能保证开发商有正常利润。因此,卖精装房,成了各家房企寻找利润点的主要方式,也是未来中短期内南宁新房市场的主流趋势。值得注意的是,一些热销的项目,开发商为了获取更多利润,有可能不满足于最高3000元/平方米的装修加价,而通过私下收取所谓“指标费”“团购费”“电商费”等费用,达到拉高实际成交价格的目的。还有一些开发商,将一手房源私下直接定向销售给自己置业顾问或房产中介,再由中介以二手房的名义,拉高价格卖给购房者,以达到绕过房价上限的目的。

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二手房源同一地段价钱差别大

蓝先生来南宁工作两年多了,考虑到积蓄不是很多,新楼盘太贵,所以想购买二手房。今年春节前后,蓝先生一直在寻找合适的二手房源。

在长堽路某小区,有业主打算出手一套86平方米的房屋,这个地段和户型都很合蓝先生的意,但卖家叫价125万元。经中介测算,该房源的评估价约为1.1万元/平方米,评估总价约为95万元,蓝先生是首套房,可以贷款80%,大约为76万元,蓝先生还得一次性支付49万元给卖家。无奈,蓝先生只好放弃了该房源。在走访中,记者了解到,这是购买二手房的人群最常遇到的“门槛”,一次性支付贷款额以外的房款。

在同一地段不同小区,陈先生则买到了一套85平方米总价约105万元的房屋,首付约27万元。

业内人士称,二手房的交易中,因为每个卖家对楼市的预期不同,因此二手房源会有不同的价钱。从去年下半年以来,南宁新楼盘大多以精装房形式出售,很多购房者因难以承受全额的精装修款,改转向了二手房市场,这也让二手房市场的热度越来越高,价钱也有所上涨。“因二手房贷款的评估价格偏低,贷款的额度有限,首付款在30万以下的只能考虑小户型了”。




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